2025年07月28日
鹿邑縣人民法院發(fā)布5起物業(yè)服務(wù)糾紛典型案例
為進一步發(fā)揮典型案例的引領(lǐng)示范、預(yù)防教育功能，近日，鹿邑縣人民法院從近年審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中精心篩選5起典型案例予以發(fā)布，以期更好地推動物業(yè)服務(wù)糾紛依法有效妥善化解，示范引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主依法誠信履約，助力形成良性互動、和諧穩(wěn)定的社區(qū)關(guān)系。
案例一：業(yè)主不得以未入住為由拒絕支付物業(yè)費
基本案情
王某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為124.65平方米，該小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。因王某自2020年5月10日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將王某訴至法院，要求其支付2020年5月10日至2023年6月10日的物業(yè)費及違約金。王某辯稱，其領(lǐng)過鑰匙后就沒去過小區(qū)，也沒住過，空置房物業(yè)費應(yīng)按五折收。
法院審理
法院審理認為，關(guān)于被告王某提出由于沒有入住，應(yīng)減半收取物業(yè)費的問題，在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中規(guī)定：因乙方（被告）原因空置房屋按建筑面積全額繳納物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及法律規(guī)定，法院對王某的該項抗辯理由不予采信。經(jīng)核算物業(yè)服務(wù)費用后，法院依法判決王某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費及違約金。
典型意義
物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)惠及全體業(yè)主。交房之后，無論業(yè)主是否入住，物業(yè)公司的工作都必須正常進行，部分房屋的空置并不會明顯減少物業(yè)公司的工作量?？罩梅课菸飿I(yè)服務(wù)費是否可以減交？根據(jù)意思自治原則，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，如果合同有相關(guān)約定，業(yè)主可以按約定享受空置房屋優(yōu)惠；反之，若無約定，業(yè)主則不能以“未入住”為由主張減交。
案例二：因個人原因未收房不影響物業(yè)費起算
基本案情
何某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為141.02平方米，該小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。因何某自2023年11月1日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將何某訴至法院，要求其支付2023年11月1日至2025年3月31日的物業(yè)費。何某辯稱，其沒有收房，無需支付物業(yè)費。
法院審理
法院審理認為，涉案房屋已具備交付條件且通知程序合法，何某因個人原因未進行收房，不影響物業(yè)費起算。何某關(guān)于“未收房無需支付物業(yè)費”的抗辯與本案查明事實不符，法院不予采信。遂結(jié)合查明的事實，法院依法判決何某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費。
典型意義
在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，很多業(yè)主認為未收房就無需支付物業(yè)費。司法實踐中，未收房是否需繳納物業(yè)費，應(yīng)視情況處理：若因房屋質(zhì)量不達標(biāo)未收房，整改期間物業(yè)費由建設(shè)單位等承擔(dān)；若房屋符合交房條件，業(yè)主自身原因延遲收房的，相關(guān)物業(yè)費由業(yè)主承擔(dān)。
案例三：建設(shè)單位依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力
基本案情
2017年4月，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。劉某系該小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為117.82平方米。因劉某自2020年6月10日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，要求其支付2020年6月10日至2025年6月10日的物業(yè)費。劉某辯稱，某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，其未見過前期物業(yè)合同及公示，對合同內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、法律責(zé)任不知情。
法院審理
法院審理認為，某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主均有約束力。合同簽訂后，某物業(yè)公司已實際提供物業(yè)管理服務(wù)，劉某作為業(yè)主，前期已實際繳納物業(yè)管理費，其抗辯某物業(yè)公司與涉案小區(qū)不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與本案查明事實不符，法院對該抗辯意見不予采信。遂結(jié)合查明的事實，法院依法判決劉某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費。
典型意義
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)公司前，建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時往往還未購得房屋，不能表達自己意志，但業(yè)主不得單獨以自己未參與前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂、對其不知情為由，拒絕繳納物業(yè)費用。
案例四：業(yè)主委員會與物業(yè)公司依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力
基本案情
某小區(qū)依法成立了業(yè)主委員會。2021年, 該業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同, 約定由某物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)服務(wù), 合同期限自2021年5月15日起至2023年5月14日止。合同到期后，雙方續(xù)簽協(xié)議，約定服務(wù)期限延長至2026年5月14日。吳某系該小區(qū)兩間商鋪的業(yè)主，商鋪總建筑面積為221.76平方米。因吳某自2021年5月15日起未支付物業(yè)費，某物業(yè)公司將其訴至法院，要求其支付2021年5月15日至2024年11月14日的物業(yè)費。吳某辯稱，自己未與物業(yè)公司簽訂合同，因此不認可拖欠物業(yè)費的說法。
法院審理
法院審理認為，某業(yè)主委員會與某物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力，吳某作為小區(qū)業(yè)主，受物業(yè)服務(wù)合同約束。遂結(jié)合查明的事實，法院依法判決吳某向某物業(yè)公司支付相應(yīng)物業(yè)費。
典型意義
在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛中，業(yè)主不認可業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的情況較為常見。這一問題的法律根源在于合同相對性原則及其例外：原則上，雙方訂立的合同只對雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力，如果要對訂立合同的當(dāng)事人以外的主體產(chǎn)生法律約束力，則必須有明確的法律規(guī)定。
從物業(yè)服務(wù)合同的訂立來看，業(yè)主委員會是與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同的當(dāng)事人，而業(yè)主未直接參與訂立。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！痹撘?guī)定明確，合同對業(yè)主生效的前提是選聘程序合法（經(jīng)業(yè)主大會相應(yīng)比例表決通過）。因此，業(yè)主不得以未直接簽約為由拒絕繳納物業(yè)費。
案例五：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)依法扣減部分物業(yè)費
基本案情
張某系某小區(qū)業(yè)主，房屋建筑面積為109.47平方米，該小區(qū)由某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。某物業(yè)公司將張某訴至法院，要求其支付2017年7月10日至2022年12月31日的物業(yè)費。
法院經(jīng)審理查明，涉案小區(qū)存在垃圾清運不及時、道路積水嚴(yán)重等問題。
法院審理
法院審理認為，涉案小區(qū)存在垃圾清運不及時、道路積水嚴(yán)重等問題，綜合考慮某物業(yè)公司的履約程度，酌定張某支付60%的物業(yè)費。
典型意義
支付物業(yè)費是業(yè)主的主要義務(wù)，業(yè)主僅以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒不繳納全部物業(yè)費，法院一般難以支持。
如果物業(yè)服務(wù)確實存在瑕疵，法院裁判時會全面審查瑕疵程度，依照《中華人民共和國民法典》規(guī)定對物業(yè)費進行扣減。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不符合約定時，可以通過物業(yè)主管部門督促或責(zé)令物業(yè)公司整改。如果整改后物業(yè)服務(wù)仍達不到約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以和物業(yè)公司溝通協(xié)商減少物業(yè)費用。如若協(xié)商不成，業(yè)主可以提起訴訟，請求法院確認物業(yè)公司構(gòu)成違約，減少物業(yè)費用。（通訊員 位士棟 整理）
